Đất ở nằm trong hành lang an toàn giao thông

Khái niệm đất ở trong hành lang an toàn giao thông và căn cứ pháp lý thu hồi

Đất ở theo khoản 1 Điều 5 Nghị định 102/2024/NĐ-CP là loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, được sử dụng với mục đích làm nhà ở và các mục đích khác phục vụ cho đời sống trong cùng một thửa đất, bao gồm đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị. Đây là cơ sở để xác định phạm vi quyền của cá nhân khi được Nhà nước giao đất ở, cũng như khi bị thu hồi để phục vụ mục đích công cộng, trong đó có xây dựng hành lang an toàn giao thông.

Theo khoản 35 Điều 3 Luật Đất đai 2024, thu hồi đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người sử dụng đất hoặc thu lại đất của người đang sử dụng đất hoặc thu lại đất đang được Nhà nước giao quản lý. Đối với cá nhân được giao đất ở, việc thu hồi thể hiện qua quyết định thu lại quyền sử dụng đất đã được Nhà nước công nhận hoặc giao cho cá nhân đó. Bản chất pháp lý của thu hồi đất là chấm dứt quyền sử dụng đất hợp pháp vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng hoặc do vi phạm pháp luật đất đai.

Căn cứ Điều 15 Nghị định 11/2010/NĐ-CP được sửa đổi bởi khoản 2 Điều 1 Nghị định 100/2013/NĐ-CP, hành lang bảo vệ an toàn giao thông đường bộ là dải đất dọc hai bên đất của đường bộ nhằm bảo đảm an toàn giao thông và bảo vệ công trình đường bộ. Dải đất này có giới hạn chiều rộng, chiều dài, khoảng cách an toàn được xác định theo cấp đường, loại đường, quy hoạch và tiêu chuẩn kỹ thuật chuyên ngành giao thông. Như vậy, đất ở nằm trong hành lang an toàn giao thông là phần diện tích đất ở của cá nhân trùng với phần dải đất dọc hai bên đường bộ được xác định là hành lang bảo vệ an toàn.

Khoản 1 Điều 79 Luật Đất đai 2024 quy định Nhà nước được thu hồi đất để xây dựng hành lang bảo vệ an toàn công trình giao thông (thu hồi đất để lưu không). Điều này có nghĩa, khi Nhà nước triển khai dự án giao thông hoặc điều chỉnh, mở rộng hành lang an toàn giao thông, nếu phần đất ở của cá nhân nằm trong phạm vi cần thiết phải giải phóng để bảo đảm an toàn công trình, an toàn giao thông, thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền được quyền ban hành quyết định thu hồi diện tích đất ở đó.

Cá nhân có đất ở trong hành lang an toàn giao thông có thể bị thu hồi đất trong trường hợp nào?

Cá nhân được giao đất ở nhưng đất này nằm trong hành lang an toàn giao thông có thể bị thu hồi trong các trường hợp gắn với mục đích công cộng, đặc biệt là khi triển khai các dự án giao thông hoặc điều chỉnh hành lang bảo vệ. Căn cứ khoản 1 Điều 79 Luật Đất đai 2024, Nhà nước thu hồi đất để xây dựng, mở rộng, cải tạo, nâng cấp hành lang bảo vệ an toàn công trình giao thông. Khi đó, nếu phần đất ở của cá nhân nằm trong phạm vi diện tích cần thu hồi để bảo đảm yêu cầu kỹ thuật, an toàn, tầm nhìn, khoảng cách an toàn công trình, thì cá nhân sẽ thuộc diện bị thu hồi đất.

Về mặt thực tiễn, cá nhân có đất ở nằm trong hành lang an toàn giao thông có thể bị thu hồi trong một số tình huống điển hình sau: (i) Thực hiện dự án xây dựng mới tuyến đường bộ, đường cao tốc, cầu, hầm, nút giao thông, bến bãi… mà hành lang an toàn được xác định rộng hơn phạm vi hiện trạng sử dụng đất; (ii) Mở rộng, nâng cấp tuyến đường hiện hữu, điều chỉnh chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng, kéo theo việc mở rộng hành lang bảo vệ an toàn; (iii) Xử lý các điểm đen tai nạn giao thông, cải tạo tầm nhìn, mở rộng lề đường, mở rộng phạm vi bảo vệ công trình cầu, cống, hầm chui, đường gom, đường nhánh; (iv) Thực hiện các công trình phụ trợ giao thông như hệ thống thoát nước, taluy, kè, tường chắn, hệ thống an toàn giao thông, trong đó có phần diện tích thuộc đất ở của cá nhân.

Trong các trường hợp nêu trên, điều kiện tiên quyết để Nhà nước thu hồi đất là phải có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt, đồng thời bảo đảm trình tự, thủ tục thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo Luật Đất đai 2024 và các nghị định hướng dẫn. Cá nhân sử dụng đất ở trong hành lang an toàn giao thông không bị thu hồi đất nếu phần diện tích đó không thuộc phạm vi cần thiết phải giải phóng để xây dựng hoặc bảo vệ công trình giao thông, nhưng vẫn có thể bị hạn chế quyền sử dụng đất (hạn chế xây dựng, hạn chế chiều cao, công năng, mục đích sử dụng).

Điều kiện bồi thường đối với đất ở bị thu hồi để xây dựng hành lang an toàn đường bộ

Điểm a khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai 2024 xác định cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm là đối tượng được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất. Như vậy, cá nhân được Nhà nước giao đất ở (giao có thu tiền sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất ở) mà bị thu hồi để xây dựng hành lang bảo vệ an toàn đường bộ thì thuộc diện được bồi thường về đất, với điều kiện đáp ứng các yêu cầu về giấy tờ pháp lý.

Khoản 2 Điều 95 Luật Đất đai 2024 quy định cá nhân sử dụng đất bị thu hồi thuộc hành lang bảo vệ an toàn được bồi thường khi có một trong các loại giấy tờ sau: (i) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; (ii) Quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; (iii) Một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất làm căn cứ để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định pháp luật đất đai.

Như vậy, điều kiện bồi thường về đất đối với cá nhân có đất ở nằm trong hành lang an toàn giao thông khi bị thu hồi bao gồm: (i) Đất ở đang được sử dụng hợp pháp, không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm; (ii) Có một trong các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo khoản 2 Điều 95 Luật Đất đai 2024; (iii) Việc thu hồi đất thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, cụ thể là xây dựng hành lang bảo vệ an toàn công trình giao thông.

Hình thức bồi thường đối với đất ở trong hành lang an toàn giao thông bị thu hồi

Căn cứ khoản 1 Điều 98 và Điều 106 Luật Đất đai 2024, cá nhân sử dụng đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn giao thông khi bị thu hồi đất sẽ được xem xét bồi thường theo các hình thức sau: (i) Bồi thường bằng đất ở có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, ưu tiên tại khu vực lân cận, phù hợp quy hoạch; (ii) Bồi thường bằng nhà ở (tái định cư) trong trường hợp người bị thu hồi đất ở phải di chuyển chỗ ở, không còn chỗ ở nào khác trong cùng địa bàn; (iii) Bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm thu hồi, nếu người sử dụng đất không có nhu cầu nhận đất ở hoặc nhà ở tái định cư, hoặc địa phương không còn quỹ đất, quỹ nhà phù hợp; (iv) Bồi thường bằng đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi, nếu người sử dụng đất có nhu cầu và địa phương có quỹ đất phù hợp, trên cơ sở bảo đảm giá trị tương đương.

Trường hợp đất ở nằm trong phạm vi hành lang bảo vệ an toàn giao thông nhưng không bị thu hồi, người sử dụng đất không được bồi thường về đất, nhưng theo Điều 106 Luật Đất đai 2024 vẫn được bồi thường thiệt hại do hạn chế khả năng sử dụng đất, thiệt hại về tài sản gắn liền với đất nếu việc xác lập hành lang an toàn làm giảm giá trị sử dụng, hạn chế xây dựng, buộc phải tháo dỡ, di dời công trình, cây trồng, vật kiến trúc.

Bồi thường thiệt hại khi không thu hồi đất ở nhưng buộc chuyển mục đích sang đất nông nghiệp

Điều 106 Luật Đất đai 2024 quy định cá nhân có đất ở nằm trong hành lang an toàn giao thông nhưng không thuộc diện thu hồi đất sẽ được bồi thường thiệt hại do hạn chế khả năng sử dụng đất và thiệt hại về tài sản gắn liền với đất. Một trong những dạng hạn chế phổ biến là việc cơ quan nhà nước yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất từ đất ở sang đất nông nghiệp hoặc loại đất khác có giá trị thấp hơn, nhằm bảo đảm yêu cầu an toàn công trình giao thông, không cho phép xây dựng nhà ở, công trình kiên cố trong phạm vi hành lang.

Điểm a khoản 1 Điều 18 Nghị định 88/2024/NĐ-CP quy định mức bồi thường thiệt hại trong trường hợp làm thay đổi mục đích sử dụng đất từ đất ở sang đất nông nghiệp được xác định theo công thức:

• Tbt = (G1 - G2) x S

Trong đó: (i) Tbt là tiền bồi thường; (ii) G1 là giá tiền đất ở tính trên mét vuông (đ/m²) theo bảng giá đất hoặc giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm bồi thường; (iii) G2 là giá tiền đất nông nghiệp tính trên mét vuông (đ/m²) tại cùng vị trí, cùng thời điểm; (iv) S là diện tích đất bị thay đổi mục đích sử dụng từ đất ở sang đất nông nghiệp.

Công thức này thể hiện nguyên tắc bồi thường theo chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất giữa loại đất có giá trị cao hơn (đất ở) và loại đất có giá trị thấp hơn (đất nông nghiệp), nhân với diện tích bị ảnh hưởng. Về bản chất, Nhà nước không thu hồi quyền sử dụng đất nhưng làm giảm giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân thông qua việc buộc chuyển mục đích sử dụng, nên phải bù đắp phần giá trị bị mất đi.

Ví dụ minh họa và phân tích mức bồi thường khi chuyển từ đất ở sang đất nông nghiệp

Giả sử thửa đất ở của ông A có phần diện tích 50 m² nằm trong hành lang an toàn giao thông, không bị thu hồi nhưng buộc phải chuyển mục đích sử dụng sang đất trồng cây hằng năm (đất nông nghiệp). Giá đất ở tại vị trí đất của ông A là 3.000.000 đồng/m², giá đất trồng cây hằng năm là 300.000 đồng/m². Khi đó, tiền bồi thường được xác định như sau: Tbt = (G1 - G2) x S = (3.000.000 - 300.000) x 50 = 135.000.000 đồng. Số tiền 135 triệu đồng phản ánh phần giá trị quyền sử dụng đất bị giảm do không còn được sử dụng với mục đích đất ở mà chỉ được sử dụng như đất nông nghiệp.

Trong thực tiễn, khi áp dụng công thức bồi thường này, cơ quan có thẩm quyền cần xác định chính xác: (i) Diện tích S thực tế buộc phải chuyển mục đích, có thể chỉ là phần nằm trong phạm vi hành lang an toàn, không phải toàn bộ thửa đất; (ii) Giá đất G1 và G2 phải căn cứ vào bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất hoặc giá đất cụ thể được phê duyệt cho dự án, bảo đảm phù hợp với vị trí, loại đường, loại đô thị, loại xã; (iii) Thời điểm tính giá là thời điểm quyết định bồi thường, hỗ trợ, không phải thời điểm giao đất ban đầu. Ngoài khoản bồi thường chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất, cá nhân còn có thể được xem xét bồi thường, hỗ trợ đối với tài sản gắn liền với đất như nhà ở, công trình phụ, cây trồng, vật kiến trúc nếu phải tháo dỡ, di dời hoặc không còn phù hợp với mục đích sử dụng mới.